De TV Makelaar. Huh? Wat klopt hier niet?

De TV Makelaar. Huh? Wat klopt hier niet?

De eerste aflevering van het RTL4 programma TV Makelaar in 2014 donderde als een kaartenhuis in elkaar. Naarmate de uitzending vorderde gingen mijn tenen steeds krommer staan. Met stijgende verbazing heb ik de tegenstrijdigheden en onzin van de zogeheten experts aangehoord.

Blijvertje

Zat jij ook voor de buis dinsdagavond 7 januari? Ik was benieuwd naar de nieuwe insteek van TV Makelaar MISSION IMPOSSIBLE. Het programma blijkt een blijvertje, want al zo’n dertien jaar geleden werd de eerste TV Makelaar uitgezonden. Het begon in 2001 met het presentatieduo Sylvana Simons en Sybrand Niessen. Een luchtig, leuk programma in een tijd dat de woningmarkt volop in (opwaartse) beweging was en de woorden malaise en status quo nog niet in het vastgoed woordenboek stonden. Presentatoren en experts zeiden zinnige en zinvolle dingen, huizen werden na de metamorfose verkocht.

Zo niet anno 2014. Het laatste kwartaal van 2013 laat weliswaar positieve verkoopcijfers zien, maar snel verkopen voor een topprijs zit er niet in. Dit jaar wordt het programma voor het eerst, naast de van Bruggen Adviesgroep, gesponsord door de NVM. De experts die in de TV Makelaar mogen opdraven zijn een bouwkundige, een NVM makelaar en een financieel expert.

Mis-en-scène

De eigenaren: een aandoenlijk, spiritueel en liefdevol echtpaar dat wat naïef naar de wereld kijkt en zich hoge doelen heeft gesteld: zoveel mogelijk overhouden aan de verkoop van de woning en met de opbrengst vrijwilligerswerk gaan doen en projecten opzetten in het buitenland. Een droom die maar geen werkelijkheid kan worden, want het huis is na meer dan drie jaar nog niet verkocht. In de eerste weken waren er zeven kijkers, daarna werd het stil.

Het huis: een vrijstaande semi bungalow, witte houten buitengevel, binnen type skihut, door het echtpaar liefkozend hun Houten Huis genoemd. De benaming dekt volledig de lading.

De ligging is uitstekend: een keurige rustige wijk in Best, een grote en vrije achtertuin die grenst aan het bos.

Te koop sinds april 2010. Originele vraagprijs: € 529.000. Huidige vraagprijs: € 439.000. In iets meer dan drie jaar tijd met bijna een ton omlaag…

De experts: bouwdeskundige Bob Sikkes, NVM makelaar Christian van Haaren en financieel expert Pieter van Tuinen.

Nee, nee!

Huiseigenaren Nellie en Matty zijn dol op hun huis en zijn er volledig mee verweven, zoals de meeste huiseigenaren. ‘Het is ons paradijsje,’ zegt Nellie vol trots. ‘Wie zou er nu niet willen wonen? Het huis is een warme deken om je heen, een houten huis leeft!’

We krijgen een volledig houten interieur te zien. Alle wanden, kasten, plafonds, trappen, keuken, badkamer en veel meubels zijn van bruin hout. Het huis staat ramvol met frutsels, nepbloemen en spirituele uitingen. Zowel voor een makelaar als voor een verkoopstylist een interessante uitdaging…

‘Als ze maar niet het hout gaan verven,’ zegt Nellie. ‘Dan zeg ik nee! Prijs verlagen? Nee! We gaan het niet weggeven.’ ‘Het komt door de crisis,’ voegt echtgenoot Matty er aan toe.

Als je Nellie hoort zeggen ‘wit is mooier zeggen jullie, maar voor mij is het bruine mooier, een houten huis hoort een houten huis te zijn,’ dan weet je wat je als makelaar of verkoopstylist te doen staat: de huiseigenaar zo tactvol mogelijk uitleggen dat je eigen smaak niet meer belangrijk is bij de verkoop van de woning, dat je je huis gaat verlaten,dat je afscheid moet nemen en de knop om moet.

Hoe verkoop je in de huidige markt een VOLLEDIG houten huis, zonder centrale verwarming, met een piepkleine ouderslaapkamer en een sauna, een gedateerde inrichting en houten keuken en badkamer?

Expert 1, de prijs moet omlaag!

En dan komt de eerste expert aan het woord, Christian van Haaren, de NVM makelaar. Hij deelt als eerste aanzet meteen een flinke rechtse directe uit en slaat de kijker K.O.

De NVM’er begint zijn betoog met een trap naar makelaarsvereniging VBO. ‘Waarom het huis nog niet verkocht is? In eerste instantie stond het te koop bij een VBO makelaar. Dat heeft natuurlijk geleid tot een niet prominente plaats op Funda (‘Foenda’, volgens de NVM’er). Bovendien zijn ze toen begonnen met een te hoge vraagprijs,’ poneert van Haaren pedant. De NVM makelaar stelt voor om de prijs te verlagen. De nieuwe vraagprijs wordt € 398.000.

Aan het einde van de uitzending, na enkele subtiele aanpassingen aan de inrichting, zoals wat nieuwe meubeltjes en wat kaarsen stelt de makelaar dat de verkoopkansen behoorlijk zijn gestegen.

Huh?

Wat klopt hier niet?

Tijdens de uitzending vertelt huiseigenaar Matty dat er juist in de eerste weken zeven bezichtigingen zijn geweest en dat het daarna tot op heden stil is gebleven.

Na bezoek van een interieurstylist is aan de woning niets veranderd, tenzij je vindt dat wat moderne meubeltjes in de woonkamer, kussens, kaarsen en witte gordijnen hebben geleid tot een indrukwekkende metamorfose. Realiteit is dat alle heikele punten in tact zijn gebleven. De nieuwe huiseigenaar zal de aanpassingen dus zelf moeten doorvoeren en een grote zak met geld moeten meenemen. Dat is in deze tijd geen optie. Het betekent dat de woning nog lang te koop zal blijven staan. Kijkers blijven een skihut zonder centrale verwarming zien en kunnen hier niet doorheen kijken. Een 3D presentatie van hoe het kan worden is niet de werkelijkheid. Het blijft what you see is what you get bij een bezichtiging, en dat is een Houten Huis.

Natuurlijk is ieder huis te verkopen. Maar tegen welke prijs?

Het bod? De vraagprijs minus de voorziene kosten.

Expert 2, verbouwen voor een habbekrats

Expert twee, bouwkundige Bob Sikkes, legt in de uitzending uit dat er heel wat moet gebeuren wil het huis verkocht kunnen worden: ‘alles wit verven, al het hout verwijderen, centrale verwarming, badkamer en keuken vervangen, slaapkamer uitbreken, badkamer naar beneden verplaatsen en bij slaapkamer trekken, sauna verwijderen, bijkeuken bij de keuken trekken en doorbreken naar de woonkamer, trap vervangen, alle persoonlijke meuk eruit, neutraler maken, tuin aanpakken.’ Hij demonstreert de plannen middels een 3D presentatie.

Huh?

Wat klopt hier niet?

Sikkes stelt aan het einde van het programma dat de kosten € 30.000 zullen bedragen.

Met een kostenplaatje van zo’n € 75.000 kom je wat dichter in de buurt.

Expert 3, dromen zijn bedrog

Tot slot nummer drie: financieel expert Pieter van Tuinen. De huiseigenaren geven aan zoveel mogelijk over te willen houden om hun droom uit te kunnen laten komen. Ze willen na verkoop naar een kleinere woning en zoeken in eerste instantie in de prijsklasse van drie ton. Uitgaande van die situatie rekent van Tuinen mee: ‘de opbrengst bij verkoop is € 439.000, nog wat makelaarskosten eraf, aankoop nieuwe woning is drie ton, dus jullie houden € 120.000 over voor je droom’.

Van Tuinen voegt daar aan toe: ‘€ 30.000 extra lenen voor de verbouwing lijkt me geen enkel probleem.’

Huh?

Wat klopt niet?

De banken verstrekken geen leningen en hogere hypotheken meer voor verbouwingen.

En dan die droom van Nellie en Matty: stel dat de woning na de prijsverlaging naar € 398.000 en ná het doorvoeren van alle geadviseerde aanpassingen hopelijk wordt verkocht voor € 375.000, dan houdt het echtpaar na aankoop van een woning van de genoemde drie ton geen 120.000 over, maar

€ 00.00.

Wat klopt wel?

Het advies om het huis grondig aan te pakken en verkoopklaar te maken voor de doelgroep.

Nieuwe foto’s maken na de metamorfose.

Ach, het blijft televisie. Een avondje vermaak. Niet meer dan dat. Hapklare brokken voor ‘het kijkende volk’. Komende dinsdag zit ik weer voor de buis. Als vakidioot te nieuwsgierig om niet te kijken.

En Nellie van Matty? Ik wens hen oprecht toe dat zij hun droom kunnen waarmaken en dat ze veel goeds kunnen doen met dat restje van hun centjes.

(PS ik keek nog even op ‘Foenda’: maanden na de opnamen staat de woning nog steeds te koop…)

 

Egoïstische Elite

‘Een egoïstische elite’, zo kan men gebruikers van de iPad, het nieuwe apparaat van Apple, wel omschrijven.

Het artikel dat ik in het AD van maandag 2 augustus las, vervolgde: Hoog opgeleid, financieel bemiddeld, met goede manieren, met grote aandacht voor status en prestaties, maar ook egoïstisch, niet bepaald vriendelijk en niet echt begaan met de mensheid.

MyType, een applicatie van Facebook, had het onderzoek gedaan onder 600 Amerikaanse gebruikers van de iPad. De negatieve karaktertrekken bleken zes keer vaker voor te komen bij deze gebruikers dan bij de gemiddelde persoon. Ik ben benieuwd hoe straks het profiel van de Nederlandse gebruikers eruit komt te zien!

Ik smul van dit soort onderzoeken. Onderzoeken waarbij mensen in hokjes worden geplaatst. Puur uit interesse in de psyche van de mens. Zo schreef ik, in de tijd dat ik nog columns maakte voor een blad uit de Wegener-stal, een stukje over Hokjesgeest (Column Hokjesgeest).

Het blijft natuurlijk een gevaarlijke bezigheid, dat generaliseren. Maar maakt bij tijd en wijle niet iedereen zich daar schuldig aan? Zo heeft menigeen zijn mening (lees: vooroordelen) klaar over De Makelaar (m/v): snelle ‘jongens’, mooipraters, geldwolven, dikke-auto-rijders, eigenwijze types, conservatievellingen, arrogante bralballen, hoge-torentjes-bewoners, strakke-pakken-en-hoge-hakken-dragers en ga zo maar door. Enkele van deze vooroordelen worden nog eens lekker dik aangezet in de alom bekende persiflage van Koefnoen.

Er zijn weinig onderzoeken gedaan naar het profiel, oftewel de karaktertrekken, van de makelaar. Mij zijn ze in ieder geval helaas niet bekend. Wel liet Vastgoed vorig jaar een onafhankelijk onderzoek verrichten naar de mening van Nederlanders over makelaars. De 550 ondervraagde Nederlanders, evenwichtig gespreid naar leeftijd, regio, opleiding en dergelijke, gaven de makelaar gemiddeld het rapportcijfer 7 (ook de NVM makelaar, ondanks het feit dat een onderzoek van de NVM zelf de NVM’er een 8,5 toebedeelde). Wat bleek nog meer uit het Vastgoedonderzoek?
De ondervraagden vonden de makelaar te duur en men had grote twijfels bij de betrouwbaarheid. Ook vond men de makelaar niet bijster communicatief vaardig. Vakbekwaam was hij wel en bereikbaar ook.
Saillant detail bij dit onderzoek is dat de ondervraagde Nederlanders bij de dienstverlening helderheid het belangrijkst vonden en daarna de prijs. Over eigenschappen van de makelaar wordt niet gerept. Vreemd. Wanneer ik een makelaar zou moeten uitkiezen, zou dat zijn op eigenschappen als: communicatief vaardig, luisterend oor, kennis van zaken, verkoopkwaliteiten en met stip op 1: empathie. Ben ik met deze criteria nu een echt vrouwtje? Met het oog op gendermarketing lijken me dit echter geen onbelangrijke punten.

Welk bedrijf, organisatie of onderzoeksbureau gaat mij binnenkort verrassen met een onderzoek naar De Karaktertrekken Van De Makelaar?

En doe mij dan ook maar meteen zo’n onderzoek naar Die Van De Verkoopstylist. Immers, de inhoud van dit hok is, als wij de vooroordelen van de zelfbenoemde kenners mogen geloven, niet bijster spannend: suffe juffen, herintredende huismoeders, kussentjes-gooiers en huppelkutjes.

Enfin, hoe het ook moge zijn, Egoïstische Elite worden we gelukkig allebei niet genoemd.
Tenzij u onlangs een iPad bent gaan halen.

Investeren! Wie durft?

We zitten nog steeds in de crisisput. Bedrijven durven nauwelijks meer te bewegen en zitten verstard te wachten op betere tijden. Hoeveel CEO’s, DGA’s, ZZP-ers en andere eigenaren durven nog te investeren in deze tijd? Op software-investeringen wordt beknibbeld, of ze worden helemaal niet meer gedaan. Training en coaching van personeel wordt uitgesteld en apparatuur wordt niet vervangen, hoe hard nodig ook.

In ons vakgebied Verkoopstyling is deze tendens ook merkbaar. Makelaars hebben het moeilijk en investeringen om de woningportefeuille sneller verkocht te krijgen worden minder snel overwogen. Wat is wijsheid bij dit ROI verhaal? Gaan we voor de kip of voor het ei? Ik zeg: makelaars en verkopers, durf de gok te wagen! Preek ik daarmee voor eigen parochie? Natuurlijk gun ik de leden van mijn netwerk een overvolle agenda en mooie jaarcijfers, maar vergeet daarbij niet dat statistieken uitwijzen dat de juiste presentatie van woningen absoluut verkoopbevorderend werkt. Bovendien brengen verkoopklaar gemaakte woningen meer op. Het is dus een voldongen feit dat er rendement te behalen valt op je investering (http://www.stagedhomes.com/mediacenter/stagingstatistics.php).

Over welke investeringsbedragen gaat het nu eigenlijk? Een bezoek van een professionele verkoopstylist van zo’n drie uur kost ongeveer 200 euro. Na een grondige analyse van de woning kunnen alle nodige tips en adviezen ter plekke gegeven worden. Handige verkopers gaan daarna zelf aan de slag, anderen hebben wat meer hulp nodig. Met de juiste adviezen kan low budget gewerkt worden. De relatief grootste kostenpost vormt vaak de vervanging van vloerbedekking en het schilderen van muren. Een laminaatje hoeft echter niet meer te kosten dan een tientje per meter.

Een voorbeeld: zeventigerjaren tussenwoning van 220.000 euro met achterstallig onderhoud en gedateerde uitstraling. Staat al anderhalf jaar te koop. Eerste prijsverlaging na een half jaar: 5.000 euro. Tweede prijsverlaging na een jaar: 10.000 euro. Totale prijsverlaging: 15.000 euro. Inkomstenderving voor de makelaar: 2% van 15.000 euro is 300 euro en dan heb ik het nog niet eens over de kosten die de makelaar maakt voor het in portefeuille houden van het pand. Maar ook na de tweede prijsverlaging wordt de woning hoogstwaarschijnlijk nog niet verkocht. Kopers willen zo’n kluswoning wel, maar dan voor een prikkie.  

Stel nu, de makelaar geeft 200 euro uit aan een verkoopstylingadvies voor zijn klant en de verkoper 2000 euro aan de uitvoering. Totale investeringsbedrag: 2200 euro. De woning ziet er fris en eigentijds uit, trekt meer aandacht via internet, wordt vaker digitaal en fysiek bekeken en wordt binnen een maand verkocht. Dit is eerder regel dan uitzondering.

Totaalbedrag dat in ieder geval in de sloot is gegooid: 15.000 euro minus 2200 euro.

Wie durft er nog nee te zeggen tegen een geringe investering?